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上海樓市將推“商改租” 房價和租金會下降嗎?
原標題:租房者福利來瞭:每年將收上萬元紅包!8月11日,上海市住建委明確:上海將研究制訂“商業用房改建為租賃住房”的實施細則,對於“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目,也可以考慮轉型為租賃住房。上海的“商改租”據瞭解,上海市政協常委屠海鳴在《關於借鑒香港“群租房”管理經驗,加強白領公寓、單身公寓等集中式租賃住房監管的建議》提案中表示,上海應盡快研究制訂商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法。
原標題:租房者福利來瞭:每年將收上萬元紅包!
8月11日,上海市住建委明確:上海將研究制訂“商業用房改建為租賃住房”的實施細則,對於“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目,也可以考慮轉型為租賃住房。
上海的“商改租”
據瞭解,上海市政協常委屠海鳴在《關於借鑒香港“群租房”管理經驗,加強白領公寓、單身公寓等集中式租賃住房監管的建議》提案中表示,上海應盡快研究制訂商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時,實行“發牌”制度,對於符合條件的這類租賃住房,發放允許經營的“牌照”。
上海市住建委回復稱,將研究制訂“商業用房改建為租賃住房”的實施細則,“我們建議,對於區域商辦閑置較多,職住不平衡的,在不改變土地使用性質的前提下,允許其改造為公寓對外出租。”上海市住建委表示,對於“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目,也可以考慮轉型為租賃住房。
現階段,上海市住建委正會同規土、消防、公安等相關部門制訂相應的實施細則。初步設想是按照“以區為主、總量控制、守住底線”的原則,在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下,建立相應的規范和標準,將其規范化。
“商改租”的利弊
今年1月,上海開始整頓“類住宅”,並在嘉定、閔行先行啟動商業辦公項目清理整頓工作。5月17日,上海市住建委等六部門聯合發佈《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》,對商辦類項目進行進一步整頓,其中規定,對已售未交付入住的項目,要按照商業辦公房屋功能進行全面整改。
據官方消息,納入熱賣清理整頓的商業辦公項目面積達1700萬平方米。
如果將商業用房或工業廠房,改建後分割成數百間狹小的房間,以相對低廉的價格對外出租,這種所謂的“白領公寓”無疑會吸引瞭大量打工族。
但是類似“白領公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房,缺乏相應的法律法規、設置規范和運營標準,很多項目事先並沒有經過政府部門的審批和備案,再加上居住人員密集、混雜,政府監管又缺位,具有很大的安全隱患。
“商改租”帶來的三大影響
此次政策的調整,意味著像北京、上海這類“對商辦物業、類住宅高度管控”的城市,政策上出現瞭重大調整。其直接結果是——大量滯銷、庫存的商業物業、類住宅獲得瞭轉機,有機會轉型為租賃住房。
而這一新政將帶來三大影響:
1、空置的商辦物業、類住宅的開發商、業主。此前,他們基本上瀕臨絕境。現在政策轉變之後,這些資產等於被盤活瞭。
2、新政如果普及,意味著中心城市“可以出租”的住房量大增,對於平抑租金價格,將產生巨大的作用。
3、商辦物業轉型、類住宅盤活,對於商品住宅價格有抑制作用。
未來房租會降嗎?
如今的政策對於那些投資商住房的人來說,目前真是相當的糾結,自己買的房子要不要加入到這種對外出租之中,加入吧。似乎真的脫不瞭手瞭,而且目前收益看,年化收益應該很低,估計也就在1.5%以下,相當痛苦,不加入吧,如果政府大量鋪開瞭商住房租賃,自己就一點機會也沒有瞭,連這1.5%都賺不到瞭。
而現在又有大批的商住房改租賃,供給瞬間增加這麼多,房租一定會降的。而事實上今年在北京上海,高端整租房已經在降價瞭,去年基本上100元每平米每月,而今年三居室以上的整租房基本隻能租到90元,隻有低端房,小一居或者合租房的租金還堅挺。
另外從中介也得到瞭一些信號,現如今正是一年租房的最旺季,大學生畢業季,而今年並沒有出現很明顯的價格上升,也就意味著明年春節前,租房淡季的時候,很可能房租會大幅下降。
“商改租”應穩步推進,不宜過快
首先,商業用房產權為40年,而住宅為70年。對於那些年代已經久遠的商業用房來說,進行“商改租”就需要好好算算成本賬,劃得來才能改。
其次,商業和居住需求在規劃上是兩種不同的功能,局部地區大面積“商改租”後,可能會造成居住人口驟增,周邊學校、綠地、健身場所以及電力負荷、市政排水等配套設施難以跟上。改建達到一定限值需要進行認真評估。
其三,商業用房和住宅的安全級別不同,商業用房對通風要求相對較低,安全存在一定隱患。因此,如果“商改租”的話,那麼就必須確保房屋安全和消防安全,切實維護好租房者利益。
最後,“商改租”的本意是將商業用房按規定改建為租賃住房用於出租,但在實際操作中,可能會有開發商借機打擦邊球,將其用於出售。所以,加強宣傳和監管,確保隻租不售,相關職能部門責無旁貸。
總之,“商改租”是減少商業用房庫存,增加租賃住房供應的有效途徑之一,但要讓其真正發揮作用,仍有許多具體工作要做,隻有穩妥推進,才能造福民眾。
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